消费需求与投资需求如何区分

消费需求与投资需求如何区分

■陈江涛 2006-10-16

房屋作为一种特殊的商品，既可以满足居住需求，也可以作为投资的载体获取投资收益。目前就房地产市场的变化，业界主要关注房地产交易量、房地产价格以及空置率等指标值及其变动，并试图通过界定以上指标值来反映房地产市场的态势和国家宏观调控的效果。但是面对消费需求和投资需求糅合在一起的房地产市场，上述指标都不能对这两种需求进行界定。因为他们只能反映总量，不能反映交易者的目的。如果以这些指标的高值作为判定房地产市场存在投机的依据显然是不科学的。

从总体上看，房地产的需求主体可以分为自然人和法人两类。对于法人来说，其购买房产的目的在于生产、出租（包括出租给本单位职工居住）、倒卖。这些行为都是为获得投资收益，因此法人购房属于投资需求。而对于自然人来说，情况就比较复杂了。下面就重点阐释一下如何区分自然人的房屋消费需求和投资需求。

经济学和心理学的有关理论认为，当一个人的基本生存需求得不到满足时，他是很难进行投资的。具体到房地产需求，其主体则需要从共享房屋的家庭的角度进行考虑而非单个自然人。在这里，提出一个新的指标“有共享房屋倾向的家庭成员人均居住面积”（简称“家庭人均居住面积”）。这个指标的内涵分为两部分，一是“有共享房屋倾向的家庭”，它是指有直系血缘关系或者有一方对另一方负有法律义务，并且生活在同一个城市的家庭。所谓“有共享房屋倾向”是指家庭成员具有共同居住的倾向，或者有缩小成员之间住房面积差距的倾向。一般说来，直系亲属，特别是父母和子女之间拥有这样的倾向。二是“成员人均居住面积”，它是将上述家庭各成员拥有的住房总面积除以成员人数得到的平均数，这个平均数可以用来衡量每个家庭成员拥有的平均住房面积。